2023年3月5日，政府工作報告指出，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，支持剛性和改善性住房需求。當前宏觀經濟好轉預期增強，房地產市場信心加快恢復。為此，研究組舉辦“2023中國房地產百強企業研究”，以“奮楫篤行，涅槃重生”為主題，倡導企業把握新一輪的發展機遇，穩健經營，為促進行業健康發展做出貢獻。
在分析總結歷年研究經驗及房地產企業發展現狀的基礎上，研究組進一步完善了研究方法和評價指標體系，繼續從規模性、盈利性、成長性、穩健性、融資能力、運營效率和社會責任感等七個方面全面、客觀地評價企業的綜合實力，引導企業不斷優化發展模式，推動行業健康、良性運行。
銷售額同比下降央國企份額逆勢提升
?銷售額同比下降30.3%，部分優質房企逆勢增長
圖1 百強企業2018-2022年銷售增長情況
2022年，房地產市場成交保持低迷態勢，全國商品房銷售額下降至13.3萬億元。百強企業雖積極推進保交付工作，集中資源挖掘高能級城市潛力，加大線上營銷力度，但也難抵銷售規模出現下滑態勢，百強企業銷售總額、銷售面積分別達63301億元、36313萬平方米，同比下降30.3%和36.2%。
?市場份額下降2.4個百分點，央國企逆勢提升
圖2 百強及綜合實力TOP10企業2018-2022年市場份額
2022年市場下行更加明顯，房地產行業進入縮表出清、優勝劣汰階段，百強企業市場份額持續下滑。2022年，百強企業市場份額為47.5%，較上年下降2.4個百分點。伴隨著房地產供給端政策的持續發力，房地產企業的經營模式、競爭格局均發生變化，不同類型房企銷售均不同程度承壓，企業分化現象逐漸加劇。
圖3 百強企業2021、2022年不同企業性質銷售額占比
央國企銷售額份額較去年有顯著提升。2022年百強企業中央國企數量增加16家至70家，銷售額占比提升6.1個百分點至57.9%，市場份額持續提升；民營房企銷售額占比下降7.0個百分點至25.0%。
?加大高潛力城市深耕力度，核心城市銷售貢獻提升
圖4 百強代表企業2021、2022年各等級城市銷售額分布
2022年，百強企業繼續深耕重點城市，一線城市銷售貢獻占比提升，二線城市仍是主要銷售來源。從50家百強代表企業重點項目銷售情況來看，一線城市市場韌性強，銷售額占比上升6.0個百分點至28.9%；二線城市占比下降2.9個百分點至54.0%，但仍是主要銷售來源；三四線城市銷售額占比持續下降至17.1%。
圖5 百強代表企業2021、2022年城市陣營銷售貢獻率
2022年房地產市場供需兩端均未明顯恢復，全國房地產市場整體仍處在深度調整階段，但也有部分核心一二線城市因自身需求支撐較強或政策優化，市場保持一定活躍度，百強企業錨定重點核心城市，把握市場活躍城市發展機遇，重點城市銷售貢獻占比提升。具體來看，百強代表企業銷售額排名前5、前10及前20的城市，其銷售貢獻率相比上年分別增長5.2、5.7、4.9個百分點至38.9%、56.8%、75.8%。
?剛需產品表現疲軟，改善及高端型占比超三成
圖6 百強代表企業2021、2022年重點項目各面積段銷售占比
2022年，剛需購房者觀望情緒較重，而改善客戶預期整體好于剛需客戶，同時近年來新房供給逐步向改善產品轉變，帶動新房供應高端化，面積段出現一定增大趨勢。百強企業順勢而為，加大改善類產品推出比例。從50家百強代表企業重點項目各面積段產品的銷售額占比來看，90平米以下首置類產品的銷售額占比為14.2%、維持了2021年下降趨勢；90-140平米首改類產品銷售額雖然較上年下降4.3個百分點，但占比仍然過半，達50.7%；140-200平米改善類及200平米以上高端類產品銷售額貢獻率較上年出現較大提升，合計增加6.4個百分點。
?保交付為企業經營基石，多措并舉助力營銷升級
2022年，百強企業在行業各方信心受挫的時期更加注重保交付工作，以實際行動確保客戶信心，夯實企業品牌，進一步反哺銷售；同時通過線上平臺搭建、爆點事件引流，線下促銷活動組合助力項目去化。
?堅持量入為出，拿地規模腰斬
2022年住宅用地供應降幅超三成，且房地產市場持續調整，房企投資態度消極，全年百強企業投資規模腰斬。全國300城住宅用地推出面積同比下降36.3%，降至近十年最低水平，同期50家百強代表企業全年拿地金額總量同比減少53.8%，拿地面積總量同比減少74.8%。
?投資布局集中于核心城市，22城拿地占比超七成
圖7 百強代表企業2022年拿地重點城市（按權益面積）
百強企業布局更趨集中，核心一、二線城市成為主要布局城市。百強企業在22城拿地面積占比超七成，增加核心城市優質土地儲備，搶抓市場復蘇先機。2022年，百強代表企業拿地城市數量均值降至個位數，由上年的16.6個城市下降至6.6個城市。從重點城市來看，百強代表企業22城權益新增土儲面積占比提升27.2個百分點至72.1%，其中，杭州仍是50家百強代表企業布局最集中的城市，北京、上海、成都、長沙、廣州、武漢、西安、合肥、深圳等熱點一二線城市位列拿地面積前十。
?審慎選擇多元拿地方式管控風險，試水收并購調整資產結構
隨著行業深度調整、城市分化進一步加劇，百強企業審慎選擇拿地渠道，防范和化解運營風險。百強企業謹慎選擇合作開發、城市更新等方式拓展資源，以期降低風險、掌握經營主動權。收并購窗口期打開，百強企業可擇優拓儲，加快非核心資產出清，優化投資布局結構。
營收凈利同比下降盈利水平降至低位
圖8 百強企業2018-2022年營業收入與凈利潤均值變化情況
2022年百強企業營業收入同比下降，凈利潤下降顯著，部分企業由盈轉虧。竣工和結轉增速不利導致營業收入和凈利潤均走低，百強企業營業收入均值達371.6億元，凈利潤均值達21.9億元，分別同比下降25.2%、54.4%，增速較上年減少13.3、24.9個百分點。
2022年，百強企業凈利潤率、凈資產收益率均值分別為6.4%、4.5%，較上年分別下降3.1、3.4個百分點，盈利能力繼續下降，降至近五年來最低點。近年來受新冠疫情、市場下行、土地成本等各類成本居高不下等多重因素影響，百強企業凈利率持續下降，趨勢未有緩解。
中長期來看，受新房增量規模見頂、向房地產發展新模式過渡影響，企業盈利率在市場回暖后的提升幅度仍存在天花板，行業利潤率在房地產金融化勢頭被遏制的新周期回到社會平均利潤水平。因此，面向新周期如何維持有利潤的增長成為百強企業必須面對的課題。
新房銷售“保交樓”已成為行業當下核心關注點，企業交付力變得愈發重要，交付力也將成為企業未來能夠贏得購房者、金融機構、政府等各方信任的核心能力。在保交付的基礎上，伴隨行業進入深度調整期，行業面臨大洗牌，各大企業不再盲目追求高杠桿、高周轉、擴規模，轉而將經營安全與效益提升作為重中之重，追求有利潤的增長，實現高質量發展。
財務隱憂仍在多渠道增厚安全墊
圖9 2018-2022年百強企業“三道紅線”情況
百強企業嚴格遵守“三道紅線”要求，指標均值均已合規，但現金短債比有所下滑。受流動性緊張及一年內到期債務持續增加影響，凈負債率和現金短債比指標表現有所減弱。百強企業剔除預收賬款的資產負債率均值為67.8%，較上年下降0.6個百分點，凈負債率均值為82.9%，較上年上升0.7個百分點；現金短債均值比為1.6，較上年下降0.2。
圖10 2021年-2022年融資總額
行業融資規模同比大幅下滑，信用債、ABS成為主力。2022年，房地產行業共實現非銀類融資8457.4億元，同比下降50.7%。其中信用債融資4654.6億元，海外債發行僅176.1億元，信托融資972.1億元，ABS融資2654.6億元。各渠道同比均出現下降，其中海外債、信托降幅超八成，信用債成為融資主力。
改善資產負債表成為房企抵御風險、穩健發展的重要手段。2023年1月，金融促進房地產市場平穩健康發展的措施出臺，有關部門起草了《改善優質房企資產負債表計劃行動方案》。該計劃支持的對象為系統重要性優質房企，通過“資產激活”、“負債接續”、“權益補充”、“預期提升”四項行動，綜合施策改善優質房企經營性和融資性現金流，引導優質房企資產負債表回歸安全區間。通過債權、股權的合理融資支持，房企將提升資產的流動性，在資產端體現出整體優化，進而實現資產負債表的全面改善。
盡職盡責保交付多方回饋社會
百強企業積極履行企業公民責任，一方面積極響應高質量發展號召，強化責任擔當，扎實落實“保交付、保民生”的企業使命。同時，百強企業利用線上渠道，提供便捷高效的交付服務；圍繞項目交付建立完整的交付流程，從機制建設方面保證交付進度與質量；加強交付力建設，打造全新交付力體系。
2022年，百強企業積極依法納稅。百強企業納稅額均值為39.1億元，其中稅金及附加均值為33.6億元，所得稅均值為5.5億元。同時，百強企業積極投入到公益慈善、綠色可持續性發展等領域，踐行回報社會理念。
結語
2023年，房地產政策不斷優化，政策效果初步顯現，市場開始企穩并逐步恢復，但總體市場仍處于深度調整階段。在此背景下，企業的銷售規模和盈利能力都遇到了挑戰，未來在保證交付的前提下，企業仍應將現金流安全和有利潤的增長作為重中之重，致力于追求高質量的增長。
文章來源： 中國房地產報公眾號
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