最近市場上熱傳著兩篇房地產報告，一篇是貝殼研究院發布的《新居住研究報告》，另一篇人民銀行的《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》。
這兩篇報告從宏微觀角度展現了，當下我國房地產市場的發展現狀，處于歷史哪個階段，接下來的趨勢如何，還有房地產在國民經濟中的地位。
這些信息對當下購房者，有很深刻的參考價值。下面子木用最簡單的語言，把它們解讀出來。以饗讀者。
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過剩的房子
2019年，中國人均GDP突破1萬美元大關，城鎮家庭人均年度可支配收入超6000美元，折合人民幣42487.8元。中國城鎮化率超60%，城鎮住宅存量超3.5億套，家庭戶均住宅1.2套，人均居住面積超過40平米。
這些數據是什么意思呢？逐個解剖一下。
首先人均GDP“1萬美元”這個數字很有講究。它是一個國家發展從中等發展中國家跨入發達國家的一道門檻，也是我們常說的“中等收入陷阱”。
比如拉丁美洲的墨西哥、巴西、委內瑞拉、俄羅斯，都是在人均GDP達到1萬美元后，社會經濟迅速瓦解，道德淪喪、惡性通貨膨脹、巨頭資源壟斷、法治崩潰，導致人民生活幸福指數急劇下滑。
中國目前人均GDP突破1萬美元，按照當前社會整體運行情況，并沒有出現陷阱中所說的負面現象。
而且前段時間，21世紀經濟研究院還統計，中國已經有14個城市人均GDP破2萬美元，達到發達國家水平。依次是深圳、無錫、蘇州、珠海、鄂爾多斯、南京、北京、上海、廣州、常州、杭州、武漢、寧波、廈門。
這些數據都意味著中國跨過了陷阱，在向發達國家邁進。我們還是非常幸運的。
中國城鎮化率超60%，城鎮住宅存量超3.5億套，家庭戶均住宅1.2套，人均居住面積超過40平米。
單純從城鎮化率角度看，中國房地產建設還有非常大的增長空間。但是我們的城鎮住宅存量房已經超過3.5億套，平均一個家庭擁有1.2套住房，這個數值已經超越世界上絕大多數發達國家標準。
要知道，美國住戶總體的住房擁有率為63.7%，低于我國32.3個百分點。按家庭收入從低到高排序，美國收入最低20%家庭的住房擁有率僅為32.9%，而我國收入最低20%家庭的住房擁有率已經達到了89.1%。
所以你會發現，我國三四線城市，甚至十八線小縣城，或大或小，家里都有一套住房。而在美國，低收入家庭大部分都是租房居住。
而且第二份報告中也有這么一項數據，我國城鎮居民家庭有一套住房的家庭占比是58.4%，有兩套住房的占比為31%，有三套及以上住房的占比是10.5%。
這些數據意味著，我國房子的總體供應量已經全面“過剩”了，這還是在城鎮化率60%的基礎上，如果未來達到80%，按照某些專家所講，有2億農民進城購房，按照現在的增長率，房子絕對是夠用的。
所以馬云之前所說的，“未來中國房子如蔥”，是完全可以預見。那么由于供求原理，房子這么多，房價未來必然是整體下墜的。可事實是如此嗎？
接下來我們去了解第二層含義，人口。
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流動的漏斗
下面是2019年，中國24個省市的人口流動趨勢榜單。
根據圖中數據，我們可以得到答案。2019年我國人口的主要流動趨勢是向浙江、廣東流入。浙江的背后是長三角，廣東的背后是粵港澳大灣區。這兩個超級都市圈是目前中國最強的兩個經濟支柱。
如果分城市來講，人口流動趨勢，除了向兩大都市圈流動以外，剩下的就是向16個中小型都市圈的核心城市流動。例如成渝的重慶、成都，中原地帶的合肥、鄭州、長沙、武漢，西部的西安等等。
是什么原因造成人們背起行囊，義無反顧的遷移呢？
答案就是“人往高處走，水往低處流”。
人們對「優質資源」的追逐表現在歷史的任何一個階段。所謂優質資源，最吸引人的資源是薪資崗位，其次是教育、醫療配套設施，最后是氣候、空氣等環境因素。
而且近幾年在高鐵、飛機的助力下，人口的流動趨勢更加明顯了。
這幾年我還發現了一個現象。
縣城居民對教育的投入簡直瘋狂，凡是有些儲蓄的，都愿意擠破腦袋選擇在附近的“大城市”買房，然后讓孩子享受更高階的教育。這種渴望“階級躍遷”的社會現象，愈來愈盛。
那么以此人口流動趨勢，中國房地產市場迎來巨大分化。
流入人口多的城市，房子還是不夠用的，例如像最近房價瘋漲的深圳，房子稀缺，信貸口子一開，購房者排隊入場。
流入人口少，或者是純流出的城市，房子過剩現象加重，房價會長期橫盤陰跌。典型如鶴崗這類單一產業的城市，重工業一垮塌，年輕人如洪水般外流，房價6萬一套比比皆是。
如果你現在所在的地方平均工資低，又不在都市圈中，也不是什么省會城市，我勸你，盡早把手上多余的房子出手。
接下來我們了解一下目前中國房地產在國民經濟中的地位。
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房貸壓力有點兒重
第一，城鎮居民家庭戶均總資產317.9萬元，資產分布分化明顯；家庭資產以實物資產為主，住房占比近七成；
第二，家庭負債結構相對單一，負債來源以銀行貸款為主，房貸是家庭負債的主要構成，占家庭總負債的75.9%。
第三，城鎮居民家庭資產負債率為9.1%，總體穩健，少數家庭資不抵債；居民家庭債務收入比為1.02，略高于美國居民水平（0.93）；償債能力總體較強，償債收入比為18.4%，居民家庭債務風險總體可控。
第四，部分家庭債務風險相對較高：部分低資產家庭資不抵債，違約風險高；中青年群體負債壓力大，債務風險較高；剛需型房貸家庭的債務風險突出。
通過以上4條數據，我們看出，我國國民財富主要承載就是房子，占總體財富7成，而且家庭的債務絕大部分來自于房貸。
這也就解釋了我國房價，為什么一直呈現“易漲難跌”的怪象。
因為房價一漲，所有人都很開心，即使房子無法兌現現金，大家也可以活在甜美的童話故事里。但房價只要一跌，就哀聲載道，所有人都談家庭財富縮水，連出門消費的欲望都減退了。
居民家庭負債收入比是1.02，其實并不低，而且從之前的報告中得知，2019年的居民家庭房貸收入比（個人住房貸款余額/可支配收入）為47.4%。意味著全家人起碼要拿近一半的收入，去還房貸。
這時候就考驗家庭的收入穩定性了。
拿疫情影響下的前三季度數據看，企業生存艱難，失業率已經達到了20%。居民貸款延期交款比率在2-3月出現了明顯上升。
這也解釋了為什么此階段，即使經濟如何承重，當局都拒絕啟動房地產的原因。因為經濟還可以通過貨幣政策刺激，但如果居民不顧風險，跑去炒房了，很可能引發系統性風險，這個大盤絕對是不能動的。
所以現階段只要有城市敢降低首付比例玩杠桿，均被嚴令約談。
例如前幾天“降低首付20%”的荊州市，4天內就撤回了執行令。江蘇淮安日前也被曝出在官方承認限購放松一天后收回。
近期還有青島、海寧、廣州、濟南、寶雞、駐馬店等城市房地產松綁政策經歷“一日游”或“幾日游”。例如：青島出臺的放寬限購限貸的百日消費購房政策僅維持三天就被收回。
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好的開始
從上面的數據信息，我們可以總結：
1、中國房子整體供應過剩，但核心城市的房子還是稀缺品。而且核心城市的居住需求在向改善、置換轉移。
2、國民家庭資產主要沉淀在房子里，房價易漲難跌，剛需越多的城市房價越堅韌。
3、家庭負債居高不下，而且疫情影響下，償貸違約率在上升。當局此階段不會輕易啟動房地產，尤其是經濟面較差的城市。
可以看得出來，2019年是上一輪房價周期的終點。高杠桿下，能級越低的城市需求空間透支的越厲害。
所以在未來，類似于2015年那種依靠貨幣化棚改，強行去庫存炒作樓市，引發房價大漲的可能性，微乎其微。
未來房子的升值，更多會表現在城市居民的整體財富和收入上。而且目前我國房地產市場，已經從“高速發展期”進入“成熟期”。
人們對房地產的投資需求開始放緩，對居住品質的需求在加速提升。無論是建筑品質、裝修，還是物業、中介服務等等。
