落戶政策重大調整，地產重大利好!
日期：2021-4-21 14:09:55 瀏覽次數：
4月13日，國家發展改革委正式發布《2021年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》的通知。其中《任務》明確，城區常住人口300萬以下城市落實全面取消落戶限制政策，實行積分落戶政策的城市確保社保繳納年限和居住年限分數占主要比例。
《任務》還強調，因地制宜、多策并舉，穩定地價、房價和預期，加快培育發展住房租賃市場；因地制宜將一批城中村改造為城市社區或其他空間。
業內人士認為，新型城鎮化仍是未來國家發展的重要組成部分，房地產市場發展的主要動能仍在。新型城鎮化推進過程中，需要加強城鎮老舊小區改造，這為開發房企和物管公司在舊改和城市服務領域的發展創造了空間。
01.
城區常住人口300萬以下城市
全面取消落戶限制
人口是城鎮化發展的基石。
戶籍改革方面，《任務》指出，將有序放開放寬城市落戶限制。各類城市合理確定落戶條件，推動重點人群便捷落戶。
值得注意的是，這一次的關鍵詞是“落實全面取消”。
在2020年重點任務中，相關表述還是“督促城區常住人口300萬以下城市全面取消落戶限制”。從“督促”到“落實”，意味著戶籍制度改革全力加速，全國200多個地級市都必須取消落戶限制了。
具體而言，城區常住人口300萬以下城市落實全面取消落戶限制政策，實行積分落戶政策的城市確保社保繳納年限和居住年限分數占主要比例。城市落戶政策要對租購房者同等對待，允許租房常住人口在公共戶口落戶。推動具備條件的城市群和都市圈內社保繳納年限和居住年限累計互認。
文件提出“城市落戶政策要對租購房者同等對待”。這意味著房子在落戶中的含金量不復存在。無論有房無房，只要有合法穩定居所，都能作為落戶的憑借。
至于戶口，完全可以放在街道公共戶上。 房子，不再與落戶捆綁，堪稱巨大的跨越。但房子仍然與教育等利益相捆綁，學區房的長盛不衰，短期恐怕仍然無法逆轉。
根據2014年11月國務院發布的《關于調整城市規模劃分標準的通知》，以城區常住人口為統計口徑，目前將城市劃分為五類七檔。其中，城區常住人口300萬以上500萬以下的城市為大城市（Ⅰ型），城區常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市；城區常住人口1000萬以上的城市為超大城市。換言之，除超大、特大城市和部分大城市外，其余城市將全面放開落戶限制。
據21世紀經濟報道記者梳理《城市建設統計年鑒》的數據，截止2019年末，全國城區常住人口300萬以上的大城市、特大城市、超大城市達到30座。
其中，超大城市包括上海、北京、重慶、廣州、深圳、天津6座城市，特大城市包括東莞、武漢、成都、杭州、南京、鄭州、西安、濟南、沈陽、青島10座城市。大城市（Ⅰ型）包括哈爾濱、長春、大連、合肥、昆明、太原、長沙、蘇州、南寧、烏魯木齊、石家莊、廈門、寧波、福州14座城市。
此外，《任務》指出，2021年，要健全城市群一體化發展機制、培育現代化都市圈，是推進新型城鎮化的重中之重。
具體工作包括：
制定京津冀協同發展、粵港澳大灣區建設、長三角一體化發展“十四五”實施方案；
扎實實施成渝地區雙城經濟圈建設規劃綱要；
研究編制長江中游、北部灣、關中平原等跨省區城市群實施方案，有序引導省內城市群發展等。
值得一提的是，《任務》也指出，要健全城市群多層次協調機制和成本共擔利益共享機制，提高一體化發展水平。
培育現代化都市圈是2021年的另一個重點工作?！度蝿铡诽岢觯С指Ｖ?、成都、西安等都市圈編制實施發展規劃，并支持其他有條件中心城市在省級政府指導下牽頭編制都市圈發展規劃。此外，還要建立都市圈常態化協商協調機制，探索建立重大突發事件聯動響應機制。
02.再強調堅持房住不炒的定位
2021年，《任務》對于大中小城市和小城鎮的協調發展分別作出安排。
“大城市病”一直是城鎮化推進的重要挑戰之一?！度蝿铡窂娬{，要推動開發建設方式從規模擴張向內涵提升轉變。例如，有序疏解中心城區一般性制造業、區域性物流基地、專業市場等功能和設施，以及過度集中的醫療和高等教育等公共服務資源，合理降低開發強度和人口密度。與此同時，提升市政交通、生態環保和社區等治理能力，有效破解“大城市病”。值得注意的是，《任務》同時指出，在促進超大特大城市優化發展的同時，也要推進縣城補短板強弱項。
需要指出的是，《任務》中再次強調了堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。
具體工作安排上，一是加快培育發展住房租賃市場，有效盤活存量住房資源，有力有序擴大租賃住房供給，完善長租房政策，合理調控租金水平。
二是以人口流入多、房價高的城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和農業轉移人口、新就業大學生等新市民住房問題。此外，針對單列租賃住房用地計劃，2021年將探索利用農村集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房，支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房。
此外，在經歷新冠肺炎疫情之后，增強城市發展韌性也成為一項工作重點。《任務》指出，2021年將完善公立醫院傳染病救治設施，改善疾控基礎條件，并加強業務用房建設和必要設備配置，補齊縣城公共衛生防控救治短板。與此同時，提高平疫結合能力，確保改建新建的大型公共設施具備短期內改造為方艙醫院的條件。
城市更新行動也將繼續推進。根據《任務》安排，2021年將新開工改造5.3萬個老舊小區改造，有條件的可同步開展建筑節能改造。在城市群、都市圈和大城市等經濟發展優勢地區，探索老舊廠區和大型老舊街區改造。因地制宜將一批城中村改造為城市社區或其他空間。
03.深化農村土地制度改革促進城鄉融合
城鄉融合發展是推進新型城鎮化的重頭戲。《任務》強調，2021年，將以縣域為基本單元推進城鄉融合發展，堅持以工補農、以城帶鄉，推進城鄉要素雙向自由流動和公共資源合理配置，并以11個國家城鄉融合發展試驗區為突破口，推動體制機制改革和政策舉措落實落地。
人才入鄉方面，《任務》鼓勵各地制定人才加入鄉村制度細則，允許入鄉就業創業人員在原籍地或就業創業地落戶并享有相關權益，探索以投資入股、合作等多種方式吸收人才入鄉。同時還將建立科研人員入鄉兼職和離崗創業制度，探索其在涉農企業技術入股、兼職兼薪機制。
農村土地改革的工作安排上，2021年將積極探索農村集體經營性建設用地入市制度，并出臺穩妥有序推進農村集體經營性建設用地入市的指導意見?！度蝿铡窂娬{，將推動深化農村宅基地制度改革試點地區率先健全宅基地分配、流轉、抵押、退出、使用、收益、審批、監管等制度。此外，也鼓勵農村集體經濟組織及其成員采取自營、出租、入股、合作等方式，盤活農村閑置宅基地和地上房屋。
2021年，公共設施還將向鄉村進一步延伸。例如，將統籌規劃水氣熱等市政公用設施，推動向城市郊區鄉村和規模較大中心鎮延伸。城郊也將承接城市專業市場和物流基地疏解，在縣鄉村合理布局冷鏈物流設施、配送投遞設施和農貿市場網絡，暢通農產品進城和工業品入鄉通道。圍繞義務教育和醫療等民生領域，將促進義務教育教師“縣管校聘”管理改革，同時實施醫師區域注冊，推進醫師多機構執業，積極發展醫療聯合體。
04.零門檻落戶，會不會刺激房價？
有人會有疑問，放開落戶會不會引起房價大幅上漲？
據國民經略認為，對于限購城市來說，零門檻落戶，相當于釋放了足夠多的房票，讓無數人得以直通售樓處。取消落戶限制的能量自然可以想象。 對于目前絕大多數的“零門檻落戶”城市，影響相對有限。
這些城市要么限購門檻極低，要么根本就沒有出臺限購政策，即使零門檻落戶，對于樓市的刺激效應也相對有限。 截至目前，我國只有幾十個大城市出臺了限購政策，絕大多數中小城市幾乎沒有做任何調控，這些城市試圖通過落戶來刺激樓市的可能性不大。 相反，超大特大城市，一旦尋求機會松綁落戶，影響就不容忽視。 目前，以廣州、南京、上海為代表的大城市正在探索“放開郊區落戶”，還有一些城市，開始試行都市圈內社保、居住年限互認，其影響值得持續追蹤。
此外，不是每個城市的戶口，都有同樣的含金量。中國目前的搶人大戰格局，可以用一句話來概括：一線城市爭搶高端人才，二線城市爭搶人口，三四線城市戶籍早已失去含金量。 這背后的道理顯而易見。當大多數城市都零門檻時，所有城市又會回到同一起跑線。
“零門檻落戶”不再是搶人的利器，能不能搶到人，看的還是城市自身的基本面。 事實上，這兩年，廣東已經放開除廣深之外的落戶限制，山東也放開了除濟青之外城市的落戶限制，廣西全區14市基本實現零門檻落戶，海南基本取消全省落戶限制，石家莊、南昌等省會也基本接近零門檻落戶。 如果說放開落戶，在戶籍門檻森嚴的過去還有搶人之效。如今，多數城市戶籍門檻形同虛設，通過“零門檻”來搶人的價值已經不大了。但是，不放開落戶，晚一年放開落戶，都有可能在人口競爭中處于劣勢。
上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，新型城鎮化在“十四五”開局之年有望呈現出很多新意。落戶政策進一步放開、縣城補短板工作推進，都有助于后續人口和城市資源更有效分布。
