3月1日，鄭州市人民政府官方網站發布《鄭州市人民政府辦公廳關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》，釋放出涉及限購、限貸、土拍等有關房地產市場的重磅消息。
房市新政有何變化？對市場和購房者將有何影響？
答案，都在以下這15大核心解讀中：
1、限購政策放松，多買一套房
政策原文：
滿足居家養老需求。子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵老年人來鄭投親養老，允許其投靠家庭新購一套住房。
解讀：
原本鄭州限購政策要求家庭購買房產不得超過2套，目前新政提出滿足居家養老需求，家庭可以新購一套住房，也就是說家庭購房數量可以在政策允許內達到3套。
鄭州1260萬人口，約有300多萬個家庭，在這樣的人口基數上，鄭州可以釋放300萬套的購買力。按照改善型購房的標準，每套100平方左右，相當于釋放3億平米的需求。
說個略顯浮夸的算法，按照鄭州每年銷售2000萬方左右的市場行情，未來15年將會處在市場供不應求的狀態!
2、限貸政策放松，二套可以按首套貸款
政策原文：
降低個人住房消費負擔。引導在鄭金融機構加大個人住房按揭貸款投放，下調住房貸款利率。對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。
解讀：原政策限購又限貸，比如說隔壁老王家，已經買了1套房，再買第2套房最高只能貸款40%。如果老王家已經有2套房，既沒有購房名額，也不能貸款。
新政策放開，如果老王家原來只有1套房，他只要把原來房子貸款結清，買第2套房依然可以按首套房貸款，可以貸總房款70%，老王首付門檻大大降低。
還有-種情況很可能出現:
隔壁老李家已經有2套房，貸款全部結清，現在他可以憑借老爸老媽或者老丈人來鄭，購買第3套房，而且第3套貸款很可能可以按首套來算。
在這種情況下，老李家獲得第三套房子會非常輕松，他可以把前兩套房作抵押，獲得首付款，購買第3套房毫無壓力。
3、大學生買房享受補貼，剛需市場將迎來春天
政策原文：
保障大學生在鄭安居。對博士研究生、碩士研究生、本科畢業生（技工院校預備技師、技師）、專科畢業生（技工院校高級工）在鄭創業就業的，符合條件的可購買共有產權住房，購買商品住房的按照政策給予購房補貼。對在鄭創業就業大學生購房前，符合條件的提供保障性租賃住房，對租住市場化租賃住房的可給予一定面積補貼，優惠期限為3年。
解讀：
享受購房優惠的最低門檻是專科生，這意味著只要來鄭州買房或者租房，大部分年輕人都能享受到優惠。
博士、碩士等人才留在鄭州的補貼更高，具體補貼政策已經執行多年，不再啰嗦。
該政策將極大刺激剛需房市場，以剛需市場為主的鄭州房市將迎來春天。
4、土地按市場需求供應，不再盲目供地
政策原文：
穩定住宅用地供應節奏。依據各片區商品住宅去化周期情況，合理確定新增住宅用地供應量，確保商品住宅供需平衡。在去化周期小于18個月時，適度增加住宅用地供應量；在去化周期大于18個月時，適度減少住宅用地供應量。
解讀：
鄭州原本供地節奏相對粗放，新政將供地節奏與去化周期緊密關聯，去化周期超過一年半時會減少供地節奏，去化周期低于一年半時增加供地，穩定市場供應。
一邊刺激需求端，一邊穩定供應端，兩手抓兩手硬，不穩都不行。
5、開發商拿地成本降低，土拍市場將活躍
政策原文：
土地競拍保證金最低比例下調至掛牌價的20％，土地出讓金可在成交后1年內實行分期繳納。
解讀：
原本鄭州土拍住宅用地土地競拍保證金比例是掛牌起始價的50%，土地出讓成交后，必須在10個工作日內簽訂出讓合同，合同簽訂后5個工作日內將競買保證金轉為土地出讓金，住宅用地和住宅兼容用地1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款。
50%變成20%，一塊總價10個億的宅地，保證金少了3億元；而且剩余部分還可以分期繳納。新政策將極大減小房企的資金壓力和拿地成本，刺激房企拿地信心。
6、房價不受開發商影響，由官方把握
政策原文：
完善房價和地價聯動機制。出讓住宅用地實行“限房價、競地價”土地出讓政策，對于“限房價、競地價”出讓方式供應的地塊，將已確定的房屋銷售價格寫入土地出讓合同。房屋銷售時，不得超出確定的銷售價格辦理商品住房銷售價格備案。
解讀：
房子價格定多少錢原本是由政府給備案指導價，開發商最終決定；新政策則將定價權直接交給官方，從土拍時就明確房子售價，而且價格寫入土地出讓合同。
新政讓開發商喪失定價權，更有利于穩定市場價格，保護購房者。
7、鄭州房子爛尾的風險將大幅降低
政策原文：
嚴格落實房屋預售制度。按照《鄭州市商品房銷售管理辦法》規定的“二、三、五”預售形象進度要求辦理預售許可，取消因新冠肺炎疫情期間允許房地產企業“正負零”預售的相關政策，嚴格執行鄭州市商品房預售資金監管制度。
解讀：
按照原來的政策規定，比如一棟總高20層的高層想要進入預售環節，至少要完成5層以上結構封頂工程才可以申請預售，但是因疫情影響，鄭州曾將預售施工進度標準降低為“正負零”，也就是蓋好地下室、建筑施工達到地面層，就可以申請預售。
如今新政再度回歸原政策，大幅度降低開發商爛尾風險，保護購房者利益。
8、開發商開工、賣房速度加快，市場活躍度提高
政策原文：
加快項目開工、銷售節奏。精簡建設項目審批程序，工程建設項目全流程審批時間控制在54天以內，實施科學精準的揚塵防控和疫情防控措施，增加有效施工天數。已經辦理土地抵押或在建工程抵押的房地產開發項目，可以辦理商品房預售許可審批手續，當事人另有約定的除外。商品房實際網簽銷售前，相關房源應辦理解除抵押手續。
解讀：
簡化手續、增加有效施工天數，可以讓開發商快速開盤，快速銷售，實現資金回籠。如此一來，開發商資金壓力小，參與到房地產市場的活躍度大幅提高。
9、交房多年路不通、沒商業、沒學校狀況將極大改善
政策原文：
完善公共配套和基礎設施。優化商品住房項目配套設施，在各類產業集聚區、32個核心板塊、小微產業園、眾創空間、孵化器等產業發展區域，對已建成項目，通過增加優質學位、建設醫療圈、改善交通出行等措施，補齊公共配套和基礎設施短板;對未開工項目，增加教育、醫療、交通等配套設施供給，做到公共配套和基礎設施同步施工同步交付。
解讀：
原本鄭州有不少小區，尤其是三四環之間的剛需大盤小區，新房交付多年后依然是道路不通，配套不齊全，新政策執行后將對此類現象形成極大改觀。
此項政策的出發點還是在保障購房者權益，提高住房舒適性。
10、筒子樓、鴿子窩、超高容積率住宅樓成為歷史
政策原文：
提高商品住宅品質。落實《河南省綠色建筑條例》，嚴格高容積率、低綠地率項目審批程序，對低容積率、高綠地率、環保節能和立體生態建筑予以政策支持，對銷售限價給予一定比例的上浮，逐步增加高品質住宅供應量。
解讀：
鄭州上一波城改大潮中，涌現出了不少“拆掉一個城中村，摞起一個城中村”的住宅項目，其超高容積率飽受詬病，這一狀況將得到極大改善。
鄭州嚴控高容積率項目的政策其實已經執行有-段時間了，本次新政再次明確強調，這是要完全革新城市面貌，提高購房者居住舒適度。
11、資金緊張的優質房企在貸款方面可以松口氣
政策原文：
給予企業項目貸款支持。定期組織銀企對接，鼓勵金融機構對受困企業貸款展期、續貸，按照依法依規、風險可控、商業可持續的原則加大房地產企業并購貸款支持，有效緩解市場主體資金鏈運行壓力。
解讀：
在過去兩年里，房市調控高壓政策不斷，銀行在面對房地產項目時不愿放貸、不敢放貸、不愿續貸，這使得不少房企面臨巨大壓力。
新政明確強調要給房企項目貸款支持，而且還直接組織銀企對接。這對于優質房企來說，可以緩解資金壓力，對于手里仍有優質項目的小風險房企來說，也可以緩一口氣。
12、拆二代們少分房子多分錢，鼓勵拆二代買房
政策原文：
推行貨幣化安置。實施安置房建設工作三年行動，結合房地產市場形勢，堅持以貨幣化安置為主。對未開工建設的安置房，鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置。
解讀：
鄭州以往拆遷安置對村民進行補償時，采用貨幣補償和安置房補償結合的方式，不少村民分到多套安置房，可以繼續當房東，沒有購房意愿。
新政再次提出要以貨幣化安置為主，如此一來，村民手里錢多房少，更愿意買房、買好房。這可以大大刺激鄭州改善市場需求。
13、租房有政府保障，惡房東以后沒市場
政策原文：
促進安置房轉化。對已建安置房中群眾自住以外房屋，采取政府回購、回租等方式，盤活轉化為保障性租賃住房、共有產權住房。
解讀：
新政提出政府回購、回租安置房，轉化為保障性租賃住房，以后在鄭州租房面對的房東更多是政府而不是二房東，政府保障租房、租金，使得租房市場將更加穩定。
14、鄭州房市更加市場化
政策原文：
機關、事業單位和國有企業不得在鄭州市域內組織新的團購住房、定向開發住房行為。
解讀：
大膽一點說，以后鄭州機關、事業單位的公務員購房福利沒了，和普通老百姓們一起買商品房吧，房子更加市場化了。
15、二手房交易差額稅降低至1%二手房市場即將活躍
政策原文：
沒有原文。（其實已經不需要原文了）
解讀：
此次發布的通知中并未涉及二手房交易差額稅問題，但是已經有消息稱，鄭東新區、經開區、中牟、港區四個區域中，在個人承諾無法提供完整準確的房屋原值、有關合理費用憑證的情況下，二手房交易差額稅由原來的20%降低至1%。
之前我已說過多次，差額稅降低最直接的是刺激改善族賣舊換新、賣小換大，從而刺激改善盤銷售熱度。
除此之外，關于房貸利率降低的信息，幾日前也曾明確說過了，二手房首套、二套利率均是近5年來最低時期。
